Akcie nebo nemovitosti?

30.03.2011 22:01

Q: Proč investovat do akcií a ne do nemovitostí?

A: Ano, slýcháme to neustále i dnes. Akcie jsou rizikové, nemovitosti jsou jistota. Tyto názory jsou vesměs hájeny lidmi, kteří nikdy dlouhodobě do akcií neinvestovali a nikdy nevlastnili žádnou investiční nemovitost.

Nalijme si čistého vína. Zlatá éra českých nemovitostí je pryč. Doba, kdy banky neposkytovaly hypotéky a solidní zájemci, ochotní platit i velmi vysoké nájemné, se jen hrnuli, je dávno za námi. V 90. letech nebylo výjimkou, že nájemník v nájemném platil i 12% z ceny nemovitosti ročně. V dnešní době je velký problém najít slušného nájemníka, ze kterého se dříve či později nevyklube neplatič. Mnohé pronájmy končí zdemolovaným bytem plným smrdutých odpadků. Pronajímatelé příliš pozdě zjišťují, že kdo nic nevlastní, tomu také nemá exekutor co vzít a pokud se chce pronajímatel domoci práva, nakonec jenom zaplatí další desetitisíce za soudní a exekutorské poplatky a zálohy. Dlužné nájemné ale už nikdy neuvidí. Pozor, toto není fikce, ale zkušenost velké části pronajímatelů, mezi něž bohužel patří i autor těchto řádek.

Mnozí pronajímatelé se snaží neplatičství svých nájemníků řešit razantně a pravděpodobně si vůbec neuvědomují, že český občanský zákoník i trestní zákon jsou jednoznačně na straně neplatičů a jejich aktivní jednání by snadno mohlo mít i trestněprávní dohru. Jestli tohle někdo nazývá jistotou, tak já říkám: Ano, investiční nemovitosti jsou v současné době skutečně jistotou, ale vesměs jistotou velkého průšvihu.

A kam tedy zmizeli oni solidní nájemníci, kteří tak ochotně a pravidelně platili nepřiměřeně vysoké tržní nájemné? Ti už jsou takřka všichni „ve svém“. A ta nepatrná skupina slušných a solventních nájemníků ví, co dělá. Autor těchto řádek si kupříkladu pronajímá luxusní byt za 2,5% jeho ceny ročně. Proč by to nedělal, když jenom za hypotéku by platil minimálně trojnásobek toho, co platí za nájem a aktuálně dosahuje 31% ročního výnosu na burze?

U nemovitostí je vždy velmi důležité, o kolik procent ročně roste jejich cena. Zatímco v letech 1989-2008 se na tomto poli konaly nezřízené hody, nyní nastal krutý půst. A jaký je výhled do budoucna? Deregulace nájemného v roce 2013 sice může krátkodobě způsobit růst, jelikož „každý chce přece do svého“, ale až usedne prach, uvidíme, že nemovitosti nemají, s výjimkou lokalit typu Ústí nad Labem nebo Teplice, příliš kam růst. Opravdu je dlouhodobě únosné, aby v Praze stály byty stejně či dokonce více než ve velmi bohatém Mnichově či Vídni, když průměrný plat je zhruba čtvrtinový? A kdo si vlastně bude v budoucnu byty pořizovat? Generace Husákových dětí již má nakoupeno a nyní nastupují populačně výrazně slabší ročníky druhé poloviny 80. let a let 90. Přitom developerský byznys už je rozjetý, tudíž pomalu odpadá hlavní tahoun růstu cen, a to obecný nedostatek bytů v Praze a dalších žádaných lokalitách.

Buďme ovšem féroví. Investování do akcií je rizikové. Mnozí jistě slyšeli, že v krizovém roce 2008 spadla pražská burza o více než 50%. Zcela jistě není náhodou, že největší propad zaznamenaly akcie realitních společností ORCO a ECM. Nabízí se tedy zjevná otázka. Jaký výnos tedy nabídla pražská burza investorům za uplynulé desetiletí? Co proboha mohla nabídnout, když svět v této dekádě zažil hned dvě recese a tak hrůzné propady viděl naposledy ve 30.letech? Omyl! Česká burza zhodnocovala investorům prostředky v průměru o plných 11% ročně. Cože? Ony nás totiž TV Nova, deník Blesk a další média zapomněla informovat o tom, že po strašidelných propadech vyrostly od února a března 2009 mnohé tituly o násobky cen. Šampiónem na pražské burze je CETV, která se nedávno obchodovala zhruba za sedminásobek své ceny z doby před 14 měsíci.

Ale vraťme se k našemu modelu. Když si spočítáte, o kolik se za tuto dekádu zhodnotilo průměrné akciové portfolio, zjistíte, že při počáteční investici 5 miliónů korun dosáhl investor zhodnocení o více než 9 miliónů korun. Aniž bych chtěl podceňovat české peněžní ústavy, troufám si tvrdit, že takového zhodnocení nedosáhnete na termínovaném vkladu za celý život. A pozor: z oněch vydělaných 9 miliónů nebylo nutné odvést na dani ani korunu! To není vše: Modelový případ nezapočítává vyplacené dividendy, které jsou v poslední době u většiny titulů s vysokou vahou v indexu PX procentuelně vyšší, než je úrok na termínovaných vkladech.

 

Jaký výnos tedy můžeme do budoucna u obou investičních aktiv očekávat?

Nemovitosti: Pokud nájemník platí, pohybuje se čistý výnos z nájemného ne výše než 3%. Nezapomínejme, že u bytu musíme většinou platit fond oprav, daň z nemovitostí, která se mimochodem nedávno zvýšila o několikanásobek a dále je třeba byt udržovat a opravovat. Pokud nájemník neplatí, velmi snadno se pronajímatel dostane do ztráty, jelikož je nucen platit zálohy na teplo a vodu za neplatiče ze svého. Co se týče cen nemovitostí, vidím zde spíše argumenty pro stagnaci než pro vyšší než nepatrný růst. Nelze nezmínit ani starosti a ztrátu času spojenou se správou nemovitosti.

Akcie: Podle mého názoru lze reálně očekávat průměrné roční zhodnocení akciového portfolia o 15-20%. Samozřejmě za předpokladu, že Vaše portfolio spravuje zkušený a schopný správce. Oproti nemovitostem může být Vaší jedinou starostí to, že si už zase musíte v bance vyzvednout dividendu. O Vašem portfoliu se nikdo, kromě Vás a jeho správce, nemusí dozvědět, zatímco u nemovitostí musíte vždy počítat s určitou závistí okolí. To, že většinou není co závidět, je věc druhá.

Možná ale, že se držíme až zbytečně při zemi. Zatímco na západ od našich hranic investuje do akcií až 50% výdělečné populace, u nás jsou to pouhá 3%. Co se stane, pokud i v tomto ohledu začneme naše západní spojence dohánět stejně, jako jsme je dohnali a někdy i předehnali v poměrném množství supermarketů, aut, mobilů, počítačů a dalších vymožeností moderní doby? Co se stane, pokud v důsledku důchodové reformy začnou penzijní fondy, nově napěchované miliardami, masivně investovat do českých akcií? Odpovězte si sami.

 

Hynek Rozkovec

hynek.rozkovec@centrum.cz

 

Přidat.eu záložku

Reality

04.11.2012 23:08
Warren Buffett alias Věštec z Omahy   Ne, nebojte se. Buffett právě neprodal všechny akcie a neinvestuje nyní všechny peníze do nemovitostí. V tomto článku se podíváme na to, jak se aktuálně  Berkshire Hathaway vede a co je nyní u tohoto legendárního investora nového. Výsledky...
23.07.2012 21:37
Irská realitní bublina splaskla. Opuštěné domy čeká demolice Jako města duchů. Tak vypadají irské čtvrti, kde stojí na 300 tisíc opuštěných domů - pozůstatek realitní bubliny z roku 2007. Teď se budou bourat a část jich dostane charita.   Jak vidíte ve výše uvedeném článku, i ve...
17.10.2011 19:02
Neutěšená situace na tuzemském trhu realit stále trvá. Z celkové nabídky 7 081 nových bytů, které developeři v současné době nabízejí v Praze v projektech s 50 a více byty, je aktuálně dokončených a připravených k nastěhování více než dva tisíce. I přesto se stále dokončují další developerské...
05.10.2011 18:19
Richard W. Davidson, president a CEO Century21   Davidson: "...Já sám mám nemovitost na Floridě. Od doby, kdy jsem si ji koupil na investici v roce 2006, její hodnota poklesla o padesát procent. Platil jsem za ni v hotovosti. Nemovitosti jsou dlouhodobá investice..." Zdroj:...
27.09.2011 03:29
"...Tvrdím, že většina nemovitostí, která je dnes na trhu, je předražená, a to o 20, a možná i 30 procent..." Prokop Svoboda, jednatel a spolumajitel realitní společnosti Svoboda&Williams Zdroj: Euro   Využíváme První CZ reklamní systém pro podnikatele a investory...
30.03.2011 22:06
Jak správně koupit nemovitost v Egyptě Proč investovat v Egyptě Ve prospěch koupě nemovitosti, ať už jako investice, nebo pro vlastní potřebu hovoří: nižší ceny nemovitostí, než v České republice nižší životní náklady, výhodné klimatické podmínky - v době, kdy je u nás zima, je v...
30.03.2011 22:01
Q: Proč investovat do akcií a ne do nemovitostí? A: Ano, slýcháme to neustále i dnes. Akcie jsou rizikové, nemovitosti jsou jistota. Tyto názory jsou vesměs hájeny lidmi, kteří nikdy dlouhodobě do akcií neinvestovali a nikdy nevlastnili žádnou investiční nemovitost. Nalijme si čistého vína. Zlatá...
13.04.2010 00:31
Nové byty v Praze netáhnou, přes dva tisíce jich zeje prázdnotou Nové byty postavené developerskými společnostmi v hlavním městě nejdou na odbyt. V Praze je tak v současnosti bez majitele pětina všech dokončených bytů, tedy zhruba 2301. Vyplývá to z analýzy společnosti Ekospol, která se zaměřila na...
09.03.2010 17:00
Byty zlevní. Ceny ve stavebnictví letos klesnou Tuzemské stavebnictví prochází velmi těžkým obdobím a podle aktuálních prognóz nebude pro stavaře ani letošní rok nikterak příznivý. Klesá počet vydaných stavebních povolení, počet nově rozestavěných bytů a cena stavebních prací. Pád cen pak otevírá...
09.12.2009 12:35
Ceny bytů budou v roce 2010 pravděpodobně stagnovat na letošní úrovni. V závěru příštího roku ale už mohou některé byty podle poradenské společnosti King Sturge opět začít zdražovat. Realitní trh v Česku padl v letošním roce na dno. V příštím roce se už ale může začít do některých částí trhu...
1 | 2 >>

Chcete investovat na burze a nevíte jak začít? Napište nám

Zkušenosti

Absolvoval jsem dnes celkem dlouhý telefonát s člověkem, který chtěl...

Anketa

Líbí se vám nový design našich stránek?

Ano (3 562)
Ne (198)

Celkový počet hlasů: 3760

Představení

15.05.2016 16:22
Víte, že když se spolu začnou bavit dva lidé, tak v průměru po sedmi...

Obrazem

Jak to udělat, aby peníze pracovaly pro mne a ne já pro ně? Více zde.