Jak správně koupit nemovitost v Egyptě
Proč investovat v Egyptě
Ve prospěch koupě nemovitosti, ať už jako investice, nebo pro vlastní potřebu hovoří:
- nižší ceny nemovitostí, než v České republice
- nižší životní náklady,
- výhodné klimatické podmínky - v době, kdy je u nás zima, je v Egyptě teplo,
- snadná a rychlá dopravní dostupnost.
Kdo by měl investovat v Egyptě
- Ti, kteří mají rádi, nebo budou alespoň ochotni respektovat a akceptovat místní tradice, zvyky a náboženství, znají místní bezpečnostní situaci a jsou schopni se přizpůsobit místní hygieně a stravovacím návykům,
- milovníci historie, umění a památek,
- příznivci vodních sportů,
- ti, jejichž zdravotní stav se výrazně zlepšuje u moře,
- ti, kteří chtějí podnikat v oblastech spjatých zejména s turistickým ruchem. Mnoho restaurací, kavárniček, barů i menších hotelů vlastní Evropané. Tak např. v Hurghádě najdete originální německou, ruskou a holandskou restauraci a řadu evropských developerů.
Kde investovat?
V případě, že jde o investici do soukromé nemovitosti určené k rekreaci, rozhodujícím parametrem je její dostupnost a neměla by ležet dále, než hodinu a půl od letiště. Egypt má šest mezinárodních letišť: Káhira, Alexandrie, Luxor, Asuán, Hurghada a Sharm el-Sheikh. Naše tipy:
1/ Akabský záliv
a/ Dahab se nachází na východním pobřeží Sinaje ve vzdálenosti 85 km od letiště v Sharm el Sheikh. Transfer z letiště trvá asi 90 minut. Dahab jako původní beduínská vesnička si zachoval svou exotickou tvář: mělký, písčitý záliv lemovaný množstvím pokroucených datlových palem se žluto-červeno-hnědým Sinajským pohořím v pozadí. Nikde jinde na pobřeží Egypta neroste přirozeně tolik palem, jako tady. Samotný Dahab se dělí na dvě části: řetězec prázdninových středisek a hotelů a druhá část zvaná Asilah je původní beduínskou osadou, kde ještě můžeme najít typické životní rysy beduínského způsobu života. V turistické čtvrti Dahabu je v dosahu do 500 metrů od hotelů či kempů směnárna, pošta, dále je zde množství obchodů s památkami, oděvy či potravinami, restaurace různých stylů a kvality, cestovní kanceláře, internet-café, mezinárodní telefony a vše co k pobytu potřebuje. V novém centru Dahab City, vzdáleném asi 3 km, se nachází banka (možnost výběru z karty), pošta a úřady. Doporučujeme: kupovat, kupovat, kupovat!
b/ Sharm El Sheikh je nejevropštější destinací v Egyptě s mimořádně vysokou úrovní služeb. Původně přístav se proměnil v jedno z nejžádanějších letovisek - v město hostící mnoho mírových rozhovorů. Během deseti let zde vyrostl bezpočet moderních hotelů, pasáží s restauracemi a obchody, jakož i bohaté sportovní zázemí s tenisovými kurty či golfovými hřišti. Nemovitosti zde doporučujeme kupovat jen skutečně náročné klientele.
c/ Nuweiba leží uprostřed pobřeží Akabského zálivu a egyptské Ministerstvo pro cestovní ruch plánuje přeměnu této oblasti v nový turistický region. Městečko leží cca 70 km jižně od Taby a 180 km severně od Sharm El Sheiku. Od počátku osmdesátých let do přelomu tisíciletí byla Nuweiba oblíbenou destinací nezávislých cestovatelů díky svojí strategické poloze a přírodní kráse. Jakmile investoři objevili potenciál překrásných panenských pláží mezi Nuweibou a Tabou, začali s výstavbou luxusních hotelů pro náročnou klientelu. Dnešní Nuweiba je ideálním místem pro ty, kdo touží po unikátním bydlení, kombinovaným s pohostinností místních obyvatel. Doporučujeme kupovat, kupovat, kupovat, vhodná investice do budoucnosti!
2/ Suez
a) Ain Soukhna je vyhledávána především rodinami s dětmi, které tu najdou ideální zázemí v podobě hřišť, vodních parků atd. Rodiče určitě ocení i bezpečný pozvolný vstup do moře. S pojmem Ain Soukhna si většina lidí spojovala typické útočiště pro egyptskou chudinu. V 90. let minulého století - v regionu táhnoucím se asi 60 km jižně od Suezu - byly objeveny horké minerální prameny, které vzbudily zájem investorů (v překladu znamená „Ain Soukhna“ právě horký pramen) a vzniklo tak nejmladší letovisko na pobřeží Rudého moře. Do Ain Soukhna Vás přepraví transfery z mezinárodního letiště v Káhiře. Cesta trvá něco málo přes 1,5 hodiny. Přímo na místě nefunguje veřejná doprava, takže si musíte najmout taxi. Doporučujeme: kupovat, kupovat, kupovat! Dobrá investice do budoucnosti!
b/ Zafarana je krásná, malá vesnice nacházející se ve vzdálenosti asi 62 km směrem na jih od Ain Sukhna v regionu Al Bahr al Ahmar. Realitní trh se tu teprve rozvíjí, doporučujeme kupovat, kupovat, kupovat! Dobrá investice do budoucnosti.
3/ Egyptská část Středozemního moře
Krásné pláže najdete zejména v oblasti od Alexandrie až po Mersa Matrouh, včetně letoviska Sidi Abdel Rahman. Navzdory kilometrům bílých písečných pláží a azurovému moři je oblast Egyptského středozemí stále nerozvinutá a relativně neosídlená a tím pádem jsou zde i ceny nemovitostí relativně nízké. Pro nás, Evropany, je tu z celého Egypta nejpříjemnější podnebí: v zimě je kolem 18°C a v létě kolem 33°C. Z hlediska lokalit doporučujeme Abu Qir s blízkými středisky Agami a Hannoville a Marinu El Alamein (www.porto-marina.com). Doporučujeme kupovat, dobrá investice do budoucnosti.
4/ Rudé moře
Rudé moře je krásné a určitě doporučujeme strávit v některém z místních letovisek - Hurghadou počínaje, Abu Simbelem konče - zimní dovolenou. Něco jiného je ovšem krátkodobá dovolená a něco úplně jiného je trvalý 5 – 6 měsíční pobyt, a to i po klimatické stránce. V Hurghadě a Sharmu je v zimě nejčastěji okolo 22-25°C. Ve dne je teplo, ale večer klesají teploty na 10-15°C a už je nutné teplejší oblečení. Hlavní nevýhodou je silný vítr. Hurghada a Sharm jsou nejpříjemnější na jaře od 15. března do 15 května, na podzim od 15. září do začátku prosince. El Gouda, Marsa Alam a Luxor jsou ještě o 2 - 3°C teplejší a rozdíly mezi denní a noční teplotou vyšší. Souhrnně řečeno: v zimě je u Rudého moře příjemně jen polovinu sezóny!
Před koupí rozhodně doporučujeme nejprve zkusit u Rudého moře prožít celou zimu a teprve budete-li spokojeni, doporučujeme koupit nemovitost! Vhodné lokality najdete i od Marsa Alam přes Luxor nížeji. Marsa Alam má nové mezinárodní letiště, takže se tam i snadno dostanete (https://www.marsa-alam-airport.com). Možnou alternativou k zimnímu pobytu v Egyptě jsou zejména Kanárské ostrovy.
Kde rozhodně nekupovat
Vyhnout byste se měli severní části Sinajského poloostrova, která byla bojištěm v minulých egyptsko-izraelských válkách.
Nabídka nemovitostí
Zájemcům jsme připravili „seznam“ odkazů na nejlepší egyptské realitní kanceláře a developery, který najdete na stránce: https://www.klima.cz/inzerce_stredni_vychod.htm
Cenová hladina (cena versus kvalita)
Ceny nově stavěných nemovitostí v atraktivních lokalitách typu Sharm, Hurghada dnes přesáhly už hranici 1000 Eur/m2. U nově rozvíjejících se lokalit typu Marsa Salam, Luxor jsou ceny o 30 až 50% levnější. Velmi častou chybou investorů je hledání nejnižší ceny. Nižší cena je samozřejmě vykoupena nižší kvalitou stavby. Egyptští developeři nejsou o nic méně zisku lační, než ti čeští a samozřejmě se též snaží, stavbu co nejvíce „ošidit“. Při výběru nemovitosti je třeba hlídat především její kvalitu. Kvalita hotové stavby se dobře pozná i na délce záruční lhůty. Čím delší, tím pro kupujícího lepší. V Egyptě staví i němečtí, angličtí a holandští developeři. Ceny i kvalita jsou vyšší. Hlavně z důvodů kvality doporučujeme kupovat převážně u evropských developerů. Pokud Vám nestačí finanční prostředky, je tu vždy možnost koupit starší, ale kvalitní byt.
Jak kupovat nemovitosti
Egyptské právo je založené na právu anglickém a islámském a postup při uzavření kupní smlouvy se velmi podobá našemu. Ke koupi nemovitosti Vám stačí platný pas.
Nákup nemovitostí cizinci je v Egyptě omezen několika základními podmínkami:
- cizinec smí koupit (vlastnit) pouze dvě nemovitosti pro sebe a svou rodinu,
- jde – li o nemovitost s jejímž provozem je spjata licence (bar, restaurace, hotel), je třeba nejprve tuto licenci získat od egyptských úřadů,
- velikost pozemku nesmí přesáhnout 4 000 m2,
- pozemek se nesmí nacházet v památkově chráněné a vojenské zóně,
- pokud nemovitost stavíte, musíte ukončit stavbu do 5 let od registrace stavebního pozemku v katastru nemovitostí,
- nemovitost nesmíte prodat dříve, než po pěti letech od její registrace v katastru nemovitostí,
- majitel nemovitosti s cenou vyšší než 50.000$ může zažádat o tzv. zelený kontrakt (poplatek činí 3% z ceny nemovitosti) a na jeho základě získává pobytové vízum pro sebe a rodinné příslušníky nejprve na 1 rok, dále 3 roky, 5 let, až po trvalý pobyt.
Smlouvání o ceně, daně a poplatky
V Egyptě platí základní pravidlo – jste bílí a bohatí, takže je nutné, abyste zaplatili za nemovitost nejvyšší možnou cenu, včetně odměny pro realitní kancelář, právníka a notáře. Základních chyb je několik: projevit přílišný zájem o nabízenou nemovitost a zkusit jednat v ruštině. V momentě, kdy prodávající zjistí, že o jeho nemovitost máte skutečný zájem, může začít i zvyšovat její cenu. Nabídnete-li jako jednací jazyk ruštinu, zařadíte se do nejbohatší skupiny turistů a tomu bude odpovídat i nabídková cena nemovitosti. Nejvíce ušetříte, kupujete-li nemovitost přímo od developera.
Při jednání může - ve společenské části - přijít řeč na rodinu, na níž jsou Egypťané velice hrdí. Sluší se proto o ní popovídat. Může dojít i na otázku náboženství. Největším hříchem je, když přiznáte, že jste bezvěrec. Jako „nevěřící pes“ jste v nejhorší situaci, do níž jste se mohli do budoucího vyjednávání o ceně dostat. Pokud jste s partnerkou, pak ženy by měly být na obchodním jednání velmi konzervativně oblečeny (ne minisukně, krátké kalhoty či hluboký výstřih). I tak se Vám může stát, že ji od Vás budou chtít koupit.
Oficiální výše daní a poplatků spjatá s koupí nemovitosti se pohybuje okolo 8 - 10% z kupní ceny. Všechna jednání urychluje všudypřítomný „bakšiš“. O kolik cenu podraží, závisí na Vaši šikovnosti.
Vít Klíma
Praha
