Q: Proč investovat do akcií a ne do nemovitostí?
A: Ano, slýcháme to neustále i dnes. Akcie jsou rizikové, nemovitosti jsou jistota. Tyto názory jsou vesměs hájeny lidmi, kteří nikdy dlouhodobě do akcií neinvestovali a nikdy nevlastnili žádnou investiční nemovitost.
Nalijme si čistého vína. Zlatá éra českých nemovitostí je pryč. Doba, kdy banky neposkytovaly hypotéky a solidní zájemci, ochotní platit i velmi vysoké nájemné, se jen hrnuli, je dávno za námi. V 90. letech nebylo výjimkou, že nájemník v nájemném platil i 12% z ceny nemovitosti ročně. V dnešní době je velký problém najít slušného nájemníka, ze kterého se dříve či později nevyklube neplatič. Mnohé pronájmy končí zdemolovaným bytem plným smrdutých odpadků. Pronajímatelé příliš pozdě zjišťují, že kdo nic nevlastní, tomu také nemá exekutor co vzít a pokud se chce pronajímatel domoci práva, nakonec jenom zaplatí další desetitisíce za soudní a exekutorské poplatky a zálohy. Dlužné nájemné ale už nikdy neuvidí. Pozor, toto není fikce, ale zkušenost velké části pronajímatelů, mezi něž bohužel patří i autor těchto řádek.
Mnozí pronajímatelé se snaží neplatičství svých nájemníků řešit razantně a pravděpodobně si vůbec neuvědomují, že český občanský zákoník i trestní zákon jsou jednoznačně na straně neplatičů a jejich aktivní jednání by snadno mohlo mít i trestněprávní dohru. Jestli tohle někdo nazývá jistotou, tak já říkám: Ano, investiční nemovitosti jsou v současné době skutečně jistotou, ale vesměs jistotou velkého průšvihu.
A kam tedy zmizeli oni solidní nájemníci, kteří tak ochotně a pravidelně platili nepřiměřeně vysoké tržní nájemné? Ti už jsou takřka všichni „ve svém“. A ta nepatrná skupina slušných a solventních nájemníků ví, co dělá. Autor těchto řádek si kupříkladu pronajímá luxusní byt za 2,5% jeho ceny ročně. Proč by to nedělal, když jenom za hypotéku by platil minimálně trojnásobek toho, co platí za nájem a aktuálně dosahuje 31% ročního výnosu na burze?
U nemovitostí je vždy velmi důležité, o kolik procent ročně roste jejich cena. Zatímco v letech 1989-2008 se na tomto poli konaly nezřízené hody, nyní nastal krutý půst. A jaký je výhled do budoucna? Deregulace nájemného v roce 2013 sice může krátkodobě způsobit růst, jelikož „každý chce přece do svého“, ale až usedne prach, uvidíme, že nemovitosti nemají, s výjimkou lokalit typu Ústí nad Labem nebo Teplice, příliš kam růst. Opravdu je dlouhodobě únosné, aby v Praze stály byty stejně či dokonce více než ve velmi bohatém Mnichově či Vídni, když průměrný plat je zhruba čtvrtinový? A kdo si vlastně bude v budoucnu byty pořizovat? Generace Husákových dětí již má nakoupeno a nyní nastupují populačně výrazně slabší ročníky druhé poloviny 80. let a let 90. Přitom developerský byznys už je rozjetý, tudíž pomalu odpadá hlavní tahoun růstu cen, a to obecný nedostatek bytů v Praze a dalších žádaných lokalitách.
Buďme ovšem féroví. Investování do akcií je rizikové. Mnozí jistě slyšeli, že v krizovém roce 2008 spadla pražská burza o více než 50%. Zcela jistě není náhodou, že největší propad zaznamenaly akcie realitních společností ORCO a ECM. Nabízí se tedy zjevná otázka. Jaký výnos tedy nabídla pražská burza investorům za uplynulé desetiletí? Co proboha mohla nabídnout, když svět v této dekádě zažil hned dvě recese a tak hrůzné propady viděl naposledy ve 30.letech? Omyl! Česká burza zhodnocovala investorům prostředky v průměru o plných 11% ročně. Cože? Ony nás totiž TV Nova, deník Blesk a další média zapomněla informovat o tom, že po strašidelných propadech vyrostly od února a března 2009 mnohé tituly o násobky cen. Šampiónem na pražské burze je CETV, která se nedávno obchodovala zhruba za sedminásobek své ceny z doby před 14 měsíci.
Ale vraťme se k našemu modelu. Když si spočítáte, o kolik se za tuto dekádu zhodnotilo průměrné akciové portfolio, zjistíte, že při počáteční investici 5 miliónů korun dosáhl investor zhodnocení o více než 9 miliónů korun. Aniž bych chtěl podceňovat české peněžní ústavy, troufám si tvrdit, že takového zhodnocení nedosáhnete na termínovaném vkladu za celý život. A pozor: z oněch vydělaných 9 miliónů nebylo nutné odvést na dani ani korunu! To není vše: Modelový případ nezapočítává vyplacené dividendy, které jsou v poslední době u většiny titulů s vysokou vahou v indexu PX procentuelně vyšší, než je úrok na termínovaných vkladech.
Jaký výnos tedy můžeme do budoucna u obou investičních aktiv očekávat?
Nemovitosti: Pokud nájemník platí, pohybuje se čistý výnos z nájemného ne výše než 3%. Nezapomínejme, že u bytu musíme většinou platit fond oprav, daň z nemovitostí, která se mimochodem nedávno zvýšila o několikanásobek a dále je třeba byt udržovat a opravovat. Pokud nájemník neplatí, velmi snadno se pronajímatel dostane do ztráty, jelikož je nucen platit zálohy na teplo a vodu za neplatiče ze svého. Co se týče cen nemovitostí, vidím zde spíše argumenty pro stagnaci než pro vyšší než nepatrný růst. Nelze nezmínit ani starosti a ztrátu času spojenou se správou nemovitosti.
Akcie: Podle mého názoru lze reálně očekávat průměrné roční zhodnocení akciového portfolia o 15-20%. Samozřejmě za předpokladu, že Vaše portfolio spravuje zkušený a schopný správce. Oproti nemovitostem může být Vaší jedinou starostí to, že si už zase musíte v bance vyzvednout dividendu. O Vašem portfoliu se nikdo, kromě Vás a jeho správce, nemusí dozvědět, zatímco u nemovitostí musíte vždy počítat s určitou závistí okolí. To, že většinou není co závidět, je věc druhá.
Možná ale, že se držíme až zbytečně při zemi. Zatímco na západ od našich hranic investuje do akcií až 50% výdělečné populace, u nás jsou to pouhá 3%. Co se stane, pokud i v tomto ohledu začneme naše západní spojence dohánět stejně, jako jsme je dohnali a někdy i předehnali v poměrném množství supermarketů, aut, mobilů, počítačů a dalších vymožeností moderní doby? Co se stane, pokud v důsledku důchodové reformy začnou penzijní fondy, nově napěchované miliardami, masivně investovat do českých akcií? Odpovězte si sami.
Hynek Rozkovec
hynek.rozkovec@centrum.cz
