Z výtisku ekonomického deníku E15 na mě vykoukl zelenkavý leták Pražské správy nemovitostí (PSN). "Nebojte se investovat do nemovitostí" hlásá reklamní slogan. A posléze jsme lákáni modelovým příkladem: "Kupte si od nás pronajatý byt za 1.537.000 Kč. Nájemce Vám zaplatí v r. 2012 6.065,- Kč/měs., v r. 2013 8000,- Kč/měs. Váš výnos za 2 roky je 10,9% p.a." A srdíčko jásá.
Pokud vynásobíme oba měsíční nájmy dvanácti, dostaneme se dokonce na výnos 11%. Jenže ne p.a. P.a., pro informaci Pražské správě nemovitostí, je latinsky per annum, což pochopitelně znamená "ročně", "za rok". Stejnou chybu opakuje PSN na letáku ještě třikrát. V každém případě nejde o výnos 10,9 p.a., ale 5,5 p.a.
Ale pojďme dál. Každý byt v osobním vlastnictví má svůj fond oprav. Samozřejmě pokud je byt ve společenství vlastníků jednotek, což bude bezpochyby tento případ. Pokud ne, tak velice brzy k ustavení SVJ dojde. Modelový byt je pravděpodobně malý, nejspíš garsonka, ve starším domě. Fond opravu tedy bude 1000, 1200, 1400 i více korun měsíčně a připočítejme také daň z nemovitostí. Takto se dostaneme k výnosu kolem 4% p.a.
Asi vás již při čtení napadlo, proč někdo prodává investiční nástroj "s okamžitým, pravidelným a jistým výnosem", jak vytrubuje leták? Kdo ví? Možná, že jsou přednostně prodávány byty s problematickými nájemníky-neplatiči a z výnosu se může stát i ztráta. Za to, že nájemník bude včas a řádně platit, nejspíše PSN novému majiteli bytu neručí. Ale doufejme, že tomu tak není. Možná, že PSN jenom potřebuje pouze hotovost na své developerské projekty a za 4-5% jí banka určitě nepůjčí. Co mě ale u profesionální firmy s dlouhou tradicí překvapuje, je neznalost (či "neznalost"?) základních pojmů.
Jindřich Svoboda
Využíváme První CZ reklamní systém pro podnikatele a investory CzechNet.org.
