Investice do nemovitostí v USA

Investice do nemovitostí v USA

Realitní trh v USA se za svou existenci výrazně změnil několikrát, ať už v pozitivním nebo negativním směru. Pojem "investice do nemovitostí" v USA představuje uložení finančních prostředků do realitního projektu, který přináší dlouhodobý zisk nebo okamžité měsíční cash flow (příjem).

Investicí se nerozumí spekulativní koupě domu pro bydlení nebo rekreaci, i když tyto transakce mohou přinést zisk. Rozhodl jsem se přiblížit vám detailně první formu jedné z nejvýnosnějších realitních transakcí ve Spojených státech.

Nedávno jsem četl článek, kde redaktor položil otázku: "Jak byste investoval 100 mld. USD?". I když je to velmi hypotetická otázka, dobře mi poslouží k vysvětlení současné situace na realitním trhu v USA. Investoval bych do amerických nemovitostí, protože:

  1. by má investice byla bezpečně kryta cca jednonásobkem mého vkladu, a to hodnotou pozemku a nemovitosti
  2. protože bych měl svoji investici nejdéle do 3 let zpět, včetně mého profitu
  3. protože bych mohl určovat ceny nemovitostí na americkém trhu

 

 

Tyto argumenty, podloženy uskutečněnými transakcemi, přitahují, zejména v poslední době, stále více pozornosti zahraničních investorů z Evropy a Asie.

 

Zde je slíbený konkrétní příklad jedné nedávné investice:

Dům v současné tržní hodnotě $55,000 byl zakoupen za cenu $25,000 (na tuto cenu je možné dosáhnout několika způsoby; nákupem balíku nemovitostí od banky, aukcí, nákupem nemovitosti od soukromé osoby, která potřebuje nemovitost rychle prodat z důvodu finanční tísně apod.). Za převod daně a pojištění nemovitosti bylo zaplaceno $1,400. Nemovitost byla obratem prodána na bázi rent to own kupci za reálnou tržní hodnotu, tedy $55,000.

 

Rent to own je výraz pro realitní transakci v USA, kdy si budoucí kupec nejprve nemovitost rentuje a po čase ji odkoupí. Tato transakce je ve všech státech USA stále více populární z důvodu nedostupnosti 100% hypoték na zdejším trhu. Běžný americký občan v současné době nedosáhne v bance na 100% hypotéku, ale od 80% již ano. Jde o obdobný model jako u většiny evropských bank, ani v Evropě běžná populace nedosáhne na 100% hypotéku.

Na rozdíl od Evropanů, americký občan nemá potřebné 20% úspory. V tuto chvíli je pro Američana, jako kupce, jediná možnost nákupu nemovitosti metodou rent to own.

 

 

Vlastník nemovitosti-investor kupci-budoucímu majiteli dovolí vybranou nemovitost splácet, a to po dobu ne déle než 3 let. Kupec do 3 let dosáhne na 80% hypotéku (neboť nemovitost je již z části splacena) a nemovitost současnému majiteli/investorovi vyplatí. Měsíční splátky se stanovují ve výši reálného měsíčního nájemného v místě a čase a činily $650/měsíc. Vlastník/investor v tomto případě obdrží $7,800/ročně ve splátkách, jako pozitivní cash flow, čímž se mu ročně vrátí cca 34% jeho původní investice. Celkový výdělek z této transakce je $55,000 (příjem z prodeje domu) minus $26,400 (vložená investice + náklady 25,000 + 1,400), zbývá čistý zisk $28,600, což je více než jednonásobek vkladu.

Další pozitivní skutečností je fakt, že budoucí kupec přebírá plnou zodpovědnost za nemovitost, včetně povinnosti platit veškeré platby spojené s údržbou a řádnou opravou až do doby než nemovitost vykoupí. Toto je obzvláště výhodné pro investory, kteří nežijí v dané lokalitě.


Šance nejen pro české investory

První otázku, kterou by si měl investor položit je, zda má zájem o dlouhodobější zhodnocení kapitálu či zajištění měsíčního kladného cashflow z nemovitosti. Existují dvě základní možnosti investice. V případě, že investor požaduje pravidelný měsíční příjem z nemovitosti, měl by jít cestou individuálního nákupu investičního domu viz. příklad výše. V tomto případě je investor limitován vstupním kapitálem, kdy na nákup domu potřebuje hotovost ve výši cca 25 000 USD. Z toho je patrné, že individuální nákup není vhodný pro drobné investory.

Preferuje-li investor dlouhodobější zhodnocení bez nutnosti měsíčního cashflow, potom je pro něj vhodný projekt „Aukce nemovitostí v USA“, který se zabývá nákupem investičních nemovitostí dle příkladu popsaného výše. Umožňuje vstup investorům s kapitálem od 5 000 USD. Investor se stává spolupodílníkem projektu ve výši svého vkladu. Získává Members Certificate a Smlouvu o investici s garantovanou dolní hranicí zhodnocení. Aby byla investice ochráněna, získává investor navíc zástavní právo k nemovitosti ve výši své investice. Majitelem nemovitosti je společnost, ale faktickým majitelem je ten, kdo drží zástavní právo (obdobné jako v ČR, kdy v katastru nemovitostí je jako majitel zapsán ten, kdo drží hypotéku, ale nemovitost je zastavena ve prospěch banky – zkuste přestat platit hypotéku a poznáte, kdo je skutečný „majitel“). Investice je tedy maximálně chráněna. Projekt je vhodný i pro silnější investory, protože umožňuje diverzifikaci mezi více investičních nemovitostí.

Zhodnocení investice je složeno ze dvou částí. Garantovaná část investice vychází z měsíčních splátek budoucích majitelů (od 20% ročně) a bonusová část je závislá na obratu společnosti (jak brzy budou domy odprodávány budoucím majitelům). Odhad zhodnocení investice je kolem 40-50% ročně a to vše při ochraně investice zástavou nemovitostí.

Prezentace projektu v češtině je umístěna na stránkách www.pipreality.cz.

Zástupci společnosti Private Investment Properties, LLC, jsou schopni investorům nabídnout obě výše alternativy investice na americkém realitním trhu.

Situace na US realitním trhu v současnosti je výbornou příležitostí pro zajímavou investici, která je chráněna vlastnictvím nemovitosti. To je hlavní důvod, proč se investice do amerických nemovitostí stávají stále více populární.
 

Další informace v češtině najdete na stránkách www.pipreality.cz.

 

Přidat.eu záložku

Chcete investovat na burze a nevíte jak začít? Napište nám

Zkušenosti

Také máte někdy pocit, že kam se podíváte, tam se někomu daří a...

Akciecz běží díky fin. podpoře 

Anketa

Líbí se vám nový design našich stránek?

Ano (3 671)
Ne (224)

Celkový počet hlasů: 3895

Představení

15.05.2016 16:22
Víte, že když se spolu začnou bavit dva lidé, tak v průměru po sedmi...

Obrazem

Jak to udělat, aby peníze pracovaly pro mne a ne já pro ně? Více zde.